O crescimento explosivo das locações por temporada através de plataformas como Airbnb e Booking revolucionou o mercado imobiliário brasileiro e transformou a dinâmica dos condomínios residenciais. Entre os anos de 2021 e início de 2024, o número de propriedades anunciadas na plataforma saltou de 205 mil para mais de 535 mil, colocando o Brasil na décima posição do ranking global de hospedagens por temporada.
Essa expansão acelerada trouxe à tona uma questão jurídica complexa que divide opiniões: até que ponto um proprietário pode explorar economicamente seu imóvel e quando o condomínio tem legitimidade para impor restrições em nome da segurança e convivência coletiva? O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que condomínios podem proibir locações via Airbnb se a convenção condominial definir uso exclusivamente residencial.
Marco Legal do Aluguel por Temporada no Brasil
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que o aluguel por temporada é legítimo quando não ultrapassa 90 dias consecutivos, sendo considerado compatível com a destinação residencial do imóvel. No entanto, essa legislação foi criada décadas antes da popularização das plataformas digitais, gerando um vácuo normativo que tem sido preenchido pela jurisprudência.
Segundo a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, "é garantido o direito de propriedade", e brasileiros e estrangeiros residentes têm o direito de disponibilizar seus bens para locação. Contudo, esse direito encontra limitações quando entra em conflito com normas condominiais e direitos coletivos.
O cenário jurídico atual ainda não possui uma regulamentação específica para as chamadas "plataformas digitais de hospedagem atípica". A proposta de reforma do Código Civil que tramita no Senado Federal pode autorizar condomínios a vetar o aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais, determinando que essa permissão seja expressa na convenção ou deliberada em assembleia.
Posicionamento Atual do Superior Tribunal de Justiça
Em decisões recentes, a Quarta Turma do STJ decidiu por maioria que condomínios podem proibir proprietários de alugar imóveis via plataformas como Airbnb, desde que a convenção preveja destinação exclusivamente residencial. Para o tribunal, o sistema de reservas por plataforma digital caracteriza-se como um contrato atípico de hospedagem, distinto da locação tradicional por temporada.
O ministro Raul Araújo, em voto que prevaleceu, apresentou uma distinção importante entre residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária). Entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços, elementos que diferenciam essa prática da locação residencial tradicional.
É importante ressaltar que essas decisões não têm efeito vinculante, limitando-se ao caso concreto. Logo, cada condomínio precisa avaliar sua situação específica, considerando sua convenção vigente e buscando respaldo jurídico quando necessário.
Direitos e Limitações dos Proprietários
Para proprietários interessados em alugar por temporada, é fundamental verificar se existe proibição expressa na convenção condominial ou no regimento interno. Caso não haja vedação específica, alguns tribunais estaduais têm permitido a prática, justamente pela ausência de base legal para restringir o proprietário.
Conforme decisões favoráveis aos proprietários, o Tribunal de São Paulo determinou que condomínios não podem alterar convenções para proibir anfitriões de alugar apartamentos pelo Airbnb, confirmando que a Constituição protege o direito de propriedade. Especialistas em direito civil argumentam que qualquer conduta do condomínio tendente a proibir direitos de locação pode configurar abuso de direito.
No entanto, mesmo proprietários com direito reconhecido devem observar algumas
- Respeitar regras de controle de acesso estabelecidas pelo condomínio
- Comunicar previamente a administração sobre chegada de hóspedes
- Garantir que os locatários cumpram normas de convivência e silêncio
- Verificar se há cobrança de taxas adicionais para cobrir custos extras
Poder Normativo dos Condomínios
Os condomínios que desejam restringir ou proibir locações por temporada devem seguir procedimentos específicos. O meio hábil para isso é mediante assembleia com quórum de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, alterando a convenção do condomínio. Uma vez aprovada com quórum qualificado, a proibição deve ser respeitada por todos os proprietários.
As principais justificativas jurídicas para essas restrições incluem
- Preservação da segurança coletiva com controle adequado de acesso
- Manutenção do sossego e qualidade de vida dos moradores
- Redução de custos extras com limpeza e manutenção de áreas comuns
- Garantia do uso residencial conforme estabelecido na convenção
Especialistas recomendam que síndicos busquem consenso antes de propor mudanças drásticas. O advogado especialista Fernando Alvarenga explica que "a questão é que os condomínios têm uma finalidade residencial, não comercial. A hospedagem rotativa típica do Airbnb impacta diretamente a segurança, o sossego e a salubridade".
Impactos Econômicos e Sociais
O mercado de locação por temporada movimenta valores significativos na economia brasileira. Para proprietários, essa modalidade pode render até 100% a mais que contratos convencionais de aluguel, especialmente em cidades turísticas e grandes centros urbanos como São Paulo, Rio de Janeiro e capitais do Nordeste.
Estados como São Paulo registram crescimento exponencial, com cidades do interior como São José dos Campos, Sorocaba, Campinas e Campos do Jordão figurando entre os destinos mais procurados. Apenas São José dos Campos possui mais de mil imóveis listados na plataforma.
Por outro lado, moradores de condomínios relatam impactos negativos como aumento de ruído, problemas de segurança com controle inadequado de acesso, desgaste acelerado de elevadores e áreas comuns, além de conflitos relacionados ao descumprimento de regras de convivência.
Tendências Legislativas e Futuro da Regulamentação
O cenário regulatório está em transformação. A reforma do Código Civil apresentada no Senado por Rodrigo Pacheco inclui artigo específico determinando que a hospedagem atípica por plataformas digitais dependa de autorização expressa na convenção ou deliberação assemblear.
Professor da Fundação Getúlio Vargas, Paulo Araújo avalia que "as plataformas criaram uma nova modalidade de locação, em que imóveis particulares são utilizados em esquema semelhante ao de hotéis". Questões tributárias também estão em discussão, já que a locação temporária pode ser equiparada à hotelaria e sujeita ao pagamento de ISS.
O debate precisa incluir aspectos administrativos, pois hotéis são submetidos à fiscalização sanitária e do Corpo de Bombeiros, enquanto imóveis Airbnb não passam por regulação administrativa similar. Especialistas defendem regulamentação que seja atrativa economicamente, mas que também garanta segurança e gere menor incômodo possível.
Orientações Práticas para Proprietários e Condomínios
Para proprietários que desejam iniciar locações por temporada, recomenda-se verificar a convenção condominial vigente, consultar o síndico sobre procedimentos específicos, implementar sistema de comunicação com hóspedes sobre regras do prédio e considerar seguro adequado para a atividade.
Condomínios que enfrentam problemas podem adotar medidas como reforço no controle de acesso com cadastramento obrigatório, implementação de taxas específicas para cobrir custos extras, criação de regras claras sobre horários e uso de áreas comuns, e realização de assembleias para discutir alterações na convenção.
O equilíbrio entre direitos individuais e coletivos permanece como principal desafio. Como ressalta o advogado Issei Yuki, "a decisão ainda é controversa e depende de análise cuidadosa dos direitos envolvidos, mas é possível que condomínios proíbam mediante alteração da convenção e observância das normas estabelecidas".
O futuro da coexistência entre plataformas de hospedagem e vida condominial dependerá de marcos regulatórios claros, decisões judiciais consistentes e diálogo construtivo entre todas as partes envolvidas. Enquanto isso, cada caso continua sendo analisado individualmente, considerando direitos constitucionais, normas condominiais e particularidades locais.
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